La grande aventure des bureaux « en blanc »

Entretien avec Ingrid Nappi, Professeur d’Histoire de l’art contemporain à l’université de Picardie Jules-Verne. Auteur, entre autres publications, de : Les Architectes de La Défense, Éditions Dominique Carré, 2011,

Dossier spécial : n°168 : Les Hauts-de-Seine, un département-monde

Ingrid Nappi

Politique InternationaleQuel est l’objet de la chaire Immobilier et développement durable dont vous êtes titulaire à l’Essec ?

Ingrid Nappi — Aussi surprenant que cela paraisse, l’immobilier est un domaine très peu abordé dans les écoles de management. On peut même dire que c’est le parent pauvre de l’enseignement économique. Pourtant, l’immobilier représente le deuxième poste de dépenses des entreprises, juste derrière les salaires. Autant dire qu’il s’agit d’un horizon incontournable, avec des données indispensables à appréhender par les futurs managers. Si l’on se reporte vingt ans en arrière, y compris au sein des groupes du cac 40, peu de décideurs avaient une idée précise du coût immobilier. Certains mêmes l’ignoraient complètement. Aujourd’hui, les choses ont radicalement changé avec la prise en compte des problématiques de développement durable et environnementales et, notamment, de la rse (responsabilité sociétale des entreprises). Or le cadre dans lequel on travaille fait partie intégrante de ces nouvelles problématiques. Prenons un immeuble de bureaux : la composition des matériaux, la consommation d’énergie ou encore l’agencement des espaces viennent s’intégrer dans un contexte de lutte contre le réchauffement climatique. après les transports, c’est l’immobilier, avec la construction et l’exploitation des bâtiments, qui est le secteur le plus émetteur de CO2. Quoi qu’il en soit, à l’Essec, nous n’avons pas attendu la montée en puissance de l’urgence écologique pour nous intéresser à l’immobilier : cette chaire, qui renvoie à une véritable filière d’enseignement, existe depuis dix-huit ans, et elle est soutenue par du mécénat.
 

Les problématiques que nous traitons ne sont pas seulement économiques et/ou financières, elles sont globales : par exemple, l’immobilier est en étroite interaction avec la gestion des ressources humaines. Dois-je ajouter que nous travaillons avec un sens de la déontologie prononcé ? Les enseignements de la chaire bénéficient de l’accréditation RICS(1) qui atteste une expertise de la part des professionnels de l’immobilier. Cette précision n’est pas vaine parce que ce secteur pâtit parfois d’une image dégradée, au sens où il manquerait de rigueur et cultiverait l’opacité. Je voudrais parler aussi d’une autre chaire à l’Essec : baptisée Workplace Management, elle vient compléter la première, tant concevoir, financer et gérer des espaces de bureaux puis les occuper sont deux activités ultra-imbriquées. Le bureau est devenu un véritable outil de management pour l’entreprise.

P. I. Dans le cadre de vos travaux, comment avez-vous abordé le quartier de La Défense ? Est-ce un objet d’études ? Ou un laboratoire d’idées ?

I. N. — Cela fait maintenant trente ans que mes activités de chercheur et d’économiste me portent à étudier principalement l’immobilier dans l’entreprise, mais aussi l’immobilier d’entreprise dans la ville. Au cours de ces trois décennies, j’ai pu assister aux nombreux bouleversements de ce secteur qui occupe une place essentielle dans l’économie nationale et dans l’économie des entreprises : de l’âge d’or des tours aux campus d’entreprise, des externalisations immobilières à la financiarisation, de la valeur financière à la valeur d’usage, de l’immeuble intelligent et vertueux à l’immeuble végétalisé et résilient... En 1987, mon mémoire de dea était consacré aux bureaux dits « en blanc », c’est-à-dire construits vides, sans locataires à la clé. Des immeubles financés par des banques, bâtis par des promoteurs et achetés par des investisseurs internationaux, mais sans utilisateurs. Des immeubles qu’on traduit en anglais par « spéculatifs » avec un risque locatif maximal pour ces acteurs. Pour la petite histoire, le procédé des bureaux « en blanc » s’enracine officiellement en France à partir de 1955 avec la mise en place d’un comité de décentralisation chargé d’œuvrer à la décentralisation industrielle puis tertiaire afin d’inciter l’immobilier d’entreprise (usines, bureaux et laboratoires) à sortir de Paris. Jusque-là, la capitale concentrait à un point phénoménal les foyers de décisions économiques : les pouvoirs publics ont donc cherché à délocaliser les sièges des entreprises vers les métropoles en région, mais aussi vers le nouveau quartier d’affaires durant les années 1970.Les bureaux en blanc offrent la possibilité de construire des bureaux avant de pouvoir convaincre les décideurs de s’y installer ou de bouger. Ils sont un bon moyen de dynamiser l’activité, à condition bien sûr que l’on soit capable de maîtriser un certain nombre d’incertitudes. À La Défense, nous avons une bonne visibilité de ces opérations car la quasi-totalité du quartier d’affaires s’est constituée avec des bureaux en blanc. Et les chantiers de rénovation qui se déroulent actuellement se font encore souvent sur cette base.

P. I. Les bureaux en blanc font donc le succès de La Défense...

I. N. — Cela dépend des époques auxquelles on fait référence. Ma thèse de doctorat ciblait la période euphorique des années 1985- 1991, pendant laquelle on construit à tour de bras, au point de générer une bulle spéculative dans l’immobilier d’entreprise. Pendant ces années, plusieurs tours emblématiques de La Défense sortent de terre, comme la tour Pascal livrée en 1985, la tour Descartes construite en 1988, tandis que le CNIT est transformé en centre d’affaires. Derrière ces projets, une société est particulièrement omniprésente, la Sari, pilotée par le promoteur Christian Pellerin. Celui-ci est alors une figure incontournable de l’architecture de La Défense, avec des succès incontestables, mais aussi des déboires retentissants. À lui tout seul, il symbolise bien l’évolution du site, qui oscille en permanence entre deux extrêmes : d’un côté, le vent en poupe, avec une myriade de projets et de chantiers livrés ; de l’autre, la proximité du précipice, quand le ralentissement de l’économie freine le nombre d’utilisateurs. Cette dualité favorise la richesse de l’analyse : si la trajectoire était linéaire, la fascination pour La Défense aurait moins de raison d’être.

P. I. D’une manière plus générale, sur quoi repose la spécificité de ce quartier ? Peut-on lister deux ou trois caractéristiques qui font son originalité ?

I. N. — La taille est un premier critère de différenciation important : avec 3,5 millions de mètres carrés de bureaux, La Défense est tout simplement le plus grand quartier d’affaires de France et d’Europe. À l’échelle mondiale, il pointe en quatrième …